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房产卖家钻法律空子 公证人背70万的锅
新闻频道 - 加国新闻
作者:约克论坛综述   
2017-03-29 09:22

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最近,平静已久的温哥华再次成为人们的焦点,这次,还是因为房地产。事情是这样的:万能的加拿大税务局在审查一桩房产交易时,发现此房产在交易中漏交了69.5万加元的税款,于是国税局向买家追偿。

但是,买家也是一脸蒙蔽,在查清楚原委后,发现是因为公证员在调查该房产卖家是否属于纳税居民时未尽责,于是,他们将该公人告上法庭,最后,卑诗省最高法院判决公证人支付加拿大税局欠收的69.5万加元税款。

公证员未落实卖家身份

根据卑诗省最高法院的判决文件上显示,李姓及毛姓两名买家,在2014年11月3日签署了一份合同,购买位于温哥华的一栋556万元的物业,并于同年11月17日成为了该物业的所有者。

同时,一位刘姓(Tony Liu)的公证员负责办理他们这桩交易,主要是将卖家的物业所有权转移给买家手上。双方的合约要求公证员按所得税法规定,查询卖方的居住身份。但问题,恰恰就出在这里。

这名公证员没能发现,该物业的其中一个卖家当时并不是加拿大税务居民。因此,在该物业出售时,加拿大税务局自然没收到这笔应纳的税款。于是税局要求该物业的现任业主支付这笔欠税,合计69.5万加元。

此时,这两名买家随后将刘姓公证员告上法院,称他们也是受害者,是公证员在核查卖家身份时并没有尽责,而直接导致税务局漏掉了这近70万的税款。

对此判决,法官在判决书中解释说道:被告(公证员)在交易中同意做“合理调查”,但是并没有执行,同时,也没有告诉原告(现任业主)其潜在的税务责任。现在因为发现当时所有权转移时,其中的一个卖家不是加拿大税务居民,原告被要求纳税,被告明显违反了当时与原告签署的合约,因此要对造成的损失负责。

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政府相信大家都很诚实

首先,关于加拿大税务居民的说法,则有以下规定:根据加拿大现行税法,每年在加拿大居住时间少于6个月、不支付收入所得税(income tax)的人士都是非加拿大税务居民,这些人在加拿大拥有的房产在卖出时,必须支付资本增值税(capital gains tax),交税金额为增值部分的25%。

但是,如今的现状却会使卖家极力的去避开这项税法要求,因为在房产交易中,如果卖家遵守这项法规,就会在交易中将这项资本增值税作为成本加入售出时的房价。这就让这座房子比那些条件相同但卖家属于加拿大税务居民的房产,处于明显的竞争劣势。

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而现在的加拿大房地产市场,关于卖家的税务身份的核实,大多都采用“诚信申报制度”(honoursystem),也就是说,政府会默认所有交易人都是诚实可靠的人士,而且都会根据自己的真实情况进行申报。税务局默认,在诚信申报体系下,卖家已经将资本增值税的成本加入了房价,买家有义务代扣代缴这部分税款。如果税务局向卖家追索税款未果,下一步就是向买家追偿。

另外,对于虚假上报者,却没有规定相关的惩罚,或者法律规定了惩罚措施但在司法实践中并没有得到真正的执行。

小编如此这样,就很尴尬了!

案件直戳目前法律漏洞

这样的判决正好戳中了加拿大法律中的一个漏洞:那就是在加拿大投资房地产的外国卖家和地产经纪,可能会因为急于出售房产,便想办法去掩盖卖家的非税务居民身份,于是他们就声称是加拿大税务居民(但他们实际上不是)。

在房产部门的官员面前,他们报称自己是加拿大居民,以逃避资产增值税,但在税务局面前,他们又说自己不是加拿大居民,以逃避缴纳收入所得税。这样的情况,即使在温哥华和多伦多这样火热的房市,这些税收规则也没得到合适的执行。

不得不说,这次的案例以及判决,对不能确认物业卖家是加拿大税务居民的地产经纪、公证人和律师来说,绝对是一个严厉的警告。

同时,一些律师呼吁卑诗省政府终止目前的“诚实制度”,即主要由卖家自己填写表格,声明自己是否是加拿大税务公民的做法。他们认为,该制度带来的漏洞,可以通过联邦税局、移民部及省政府负责地产销售的部门分享信息来堵上。

CRA变得越来越“智能”

据报道,加拿大税务局(CRA)考虑透过对facebook、Twitter等社交媒体的监察,以及采用其他新的技术手段,来收集民众的个人讯息加以分析,打击故意瞒税和疏忽漏税行为。

同时,CRA在一份引进时代最新技术进行数据收集分析、加强对税务欺诈行为打击的总体计划报告当中,提及到加强对高危人群社交媒体的监察。CRA内部将这些新的技术手段称之为“大数据”(big data)或是“商业情报”(business intelligence)。

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数据分析和商务智能,包括数据挖掘(mining accessible data),可以帮助税务局对纳税人的行为作出预测性分析,利用数据和算法,帮助税务官决定是否要对逃税的人作出警告、打电话,还是进行审计。同时,也帮助税务局花更少的时间和精力在低风险人群上,把资源重点放在处理故意逃税的人。

从以上来看,毫无疑问,加拿大税务局在调查偷税漏税方面,变得越来越“智能”,越来越与时俱进,对于房产之类的交易,不管是买家,卖家,还是经纪人和公证,一不留神,都可能陷入一场突如其来的税务危机之中。 

weibo365     weixin365

 

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