同一位地产经纪或是同一间地产经纪公司，在一宗地产交易中同时代表买方和卖方，这种做法被叫做“多重代理”(multiple representation)，民间俗称“两头蛇”(double -ending)。在安省并没有明确法律禁止这种做法。加拿大本地媒体也曾多次曝光安省房地产市场中“多重代理”(Multiple Representation)黑幕，其比率之高，令人震惊。好在安省政府终于决定修改相关法规，打击这种严重损害消费者利益、不顾职业道德的行为。

双重代理经纪人害惨客户

今年4月，多伦多的一对夫妇就被双重代理经纪人害惨了，他们不仅痛失了心仪的房子，甚至还差点失去了3万定金。

当时，这对夫妇看中了密市的一个公寓，挂牌价是$469,000。这套公寓的卖方经纪人主动提出要代理这对夫妻。简而言之，这位经纪人打算同时代理卖方和卖方，成为双重代理经纪人。

经纪人建议这对夫妻出价高于挂牌价$71,500，这样就可以成功买到房子。36岁的丈夫表示：“他把其他人的offer给了我，就好像是说我出价需要高于这个价格。”

而且，经纪人建议他们放弃所有条件，包括贷款条件和共管物业报告(Status Certificate)。

按照道理讲，在买房过程中，这些都是至关重要的，因为买家可以通过这些了解到房子的贷款情况，以及是否存在影响交易的法律纠纷。

为了买到房子，这对夫妻就放弃了这些条件，并且同意给出3万加币不用退还的定金。

就这样，两人觉得已经十拿九稳，肯定能买到心仪的房子。但是事实证明，他们以为的只是他们的一厢情愿。

加拿大房屋贷款保险(CMHC)在处理贷款的时候发现，这个公寓的reserve不够，而且公寓的开发商还面临三宗悬而未决的法律案件。所以，CMHC不同意放款，这个房子没法交易了。

当时，这对夫妻并没有律师。现在他们的律师Rohan Haté表示，经纪人没有告知这对夫妻实情。

5月23日，Haté恐吓称要在安省最高法院告卖方和经纪人。卖方这才同意在庭外和解，只要夫妻俩不将此事宣扬出去即可。

事实上，因为安省目前没有法律明确禁止这种行为，因此“多重代理”并不算违法行为，但安省地产委员会一直在严密关注类似的事情。“这些行为明确违反《地产和商业中介法》以及《道德规范条例》。这种行为不仅没有保护消费者，也损害了消费者对地产行业的信心，以及地产业的声誉。”

经纪必须向自己的客户披露，并签署同意书(written consent)、汇报其中可能存在的利益冲突。2002年通过的《安省不动产和商业经纪人法》(Real Estate and Business Brokers Act，简称REBBA)甚至规定，即便买卖双方的经纪来自同一家地产公司(brokerage)，也需要向客户披露并签署同意书才行。

然而在实际的操作中，相当多的经纪人对REBBA中所规定的“充分披露原则”视而不见，而由于房地产交易中出价都是保密的，所以他们的违规行为很难被抓到。

CBC的记者曾假扮买房者，在大多伦多地区暗访了10个地产经纪，结果发现其中有6个人承认，会将出价的机密信息泄露给自己的客户，以便在竞价大战中获得优势。这充分说明，“多重代理”已不是个别不良经纪的行为，而是存在于整个房地产业。

安省将严打“多重代理”

在本月23日，安省政府和消费服务厅宣布，将分两个阶段检查，以打击“多重代理”这种严重损害了消费者的利益、搅乱市场秩序的行为。

第一阶段的检查将从6月23日到7月24日，考虑从以下三个方面修改REBBA：

-规范担任房地产经纪人的条件，出台相应的强制性法规;

-经纪人在同客户签署协议时列出的“披露条款”(disclosure clauses)，省府将并为此制定强制性的标准，以便帮助客户更清楚地了解协议;

-提高违反“职业道德准则”的罚款额，将违规经纪人的最高罚款从2.5万元提高到5万元，违规地产公司最高罚款额增加10万元。

省府希望这三条措施，能够增强房地产消费者的信心，同时将由于“多重代理”等行为而带来的利益冲突降至最小，并希望省民对上述三大措施提出的反馈意见(省府官方页面：http://www.ontariocanada.com/registry/view.do?postingId=24290&language=en)，截止日期为今年的7月24日。

至于第二阶段的检查，将从2018年春季开始，省府尚未披露其内容。

本周一(6月26日)，安省房地产协会(RECO)出台公告，对省府检查、修改REBBA表示欢迎。

该协会还向省府提出四条修改意见：

-尽量防止或从根本上杜绝利益冲突(Conflict of interest)的现象;

-尽量减少、甚至消除由(经纪人)违反职业道德而带来的利益激励(Financial incentives)。当他们违规而无利可图时，自然就不会违规了;

-在经纪人提供服务时，应该向消费者提供清晰、前后一致的信息;

-对于损害消费者利益的行为，应该有相应的惩罚和其他处理措施。