于无声处听惊雷，在一个祥和的格外暖洋洋的秋日里，大家正徜徉在流动性泛滥的海洋里享受低利率，加拿大五大银行之一的道明银行今日突然宣布，即刻提高房屋贷款利率15个基点，将贷款基准利率提高至2.85%！这是自2015年七月以来首次提息，而且是在中央银行降息的环境里，实在让人费解！

无端加息为那般？

首先是政府重拳打压房市，要求银行审慎贷款，提高贷款收入门槛。不久前，加拿大财长莫奈宣布的收紧房贷政策中，最引人注目的项目是，银行必须对房地产买家即贷款者进行压力测试，新政策将以加拿大央行五年平均的最高利率4.64%来进行测试。根据网站RateHub的数据，现在十万年收入的买房者，首期四万加元，可以享有2.17%的低利率，贷款后可以买到$665,435的房子。但是，根据新的法规，同样一个买房者，却只能买到价值$505,762的房子。不难看出，政府的政策使得合格的贷款者减少，这样一来，银行的贷款规模效应下降，必须将增加的成本转嫁给消费者。

其次，银行被要求分担风险。加拿大房屋贷款中心CMHC，将要求银行对于房屋贷款担保部分分担风险，这一消息看似无关紧要，其实是对银行和金融机构贷款成本的又一重拳出击。

要把道德风险降到最低，最好的措施就是，让银行自己承担部分损失。这次的政府房贷收紧，就给加拿大商业银行房贷引入垫底费机制，即房贷违约损失的前5%-10%先由银行承担，超过这个损失的部分政府才会担保。

这个“馊”主意来自国际货币基金组织，从IMF的角度而言，他们建议加拿大政府，不要让纳税人会成为房地产的最后买单的人。IMF也敦促加拿大的银行体系应该效仿其它国家让商业银行在房贷出现违约的时候也负担部分损失。

加拿大银行家协会主席惊呼，这次政府彻底改变了加拿大房贷市场的运作机制。这个政策使得银行被动的提高资本充足要求，由于银行是高杠杆的金融机构，资金一旦被占用，费用相当高，这部分额外的费用，银行将会把增加的房贷成本转嫁给贷款人。

CMHC的做法从降低道德风险、不让纳税人最后买单的角度是正确的。但是，这个5%-10%的银行贷款垫底费用，立刻会影响到银行资金的流动性：根据国际银行法规，银行必须保持自有流动资金可以运作30天的水平，主要目的是防止出现2008年金融海啸时信用冻结的情况。

为了达到这个水平，银行必须留足资金，这些资金不能用于生意周转。显然，银行大都不会傻到遵守这样的规则，于是银行拿出加拿大房屋贷款中心的按揭抵押凭证作为流动资金充数。据不完全统计，加拿大道明银行五分之一的流动资金都是用按揭抵押凭证填充的，而道明其实是五大银行中较为保守和规范的一家银行。

试想，加拿大房屋贷款中心规定了贷款垫底费后，银行这部分“流动资”立刻缺失5%-10%等额的资金缺口，不得不从其他地方挤出更多资金填补空缺，必然会影响到银行的流动性和整体盈利，以银行一贯的脾气秉性，一定会将这些成本转嫁给贷款消费者。

债券市场收益率飙升

最近一段时间，大家只是看到房地产的红火，其实加拿大股市非常火爆，TSX指数眼看就要冲上15000点，准备冲刺记录高位！这种情况下，资金流向资源、黄金、和股票市场，加拿大债券市场大幅失血，造成债券收益率飙升，这种情况在进来的四周表现尤其明显，加拿大十年期债券收益率上升了20个基点！

可能很多朋友不太了解，银行的房屋贷款是与债券收益率挂钩的，当投资者对国债需求下降，为了吸引更多的投资者就必须提升利率，这就造成银行固定贷款产品损失，必须要从消费者特别是浮动贷款的消费者那里把损失夺回来！

看空加拿大房地产，放马过来，动动我试试？

从2011年开始，美国的银行股开启了一轮强势的反弹， 增长幅度超过148%。然而同期加拿大银行股整体增幅仅仅只有55%。

特别是我在2015年到波士顿参加美国大型基金公司会议时，美国分析师直白地表示，加拿大就是坐在房地产泡沫上的资源型国家，因此很有兴趣看空加拿大市场。

做空加拿大房地产谈何容易，最直接的办法就是做空给房地产提供贷款的加拿大银行！

“做空加拿大银行股，做多美国银行股”，正是2015年美银美林的策略师的重大建议。

做空加拿大银行股的情绪在2015年底创出了15.9%的最高纪录，这么强烈的看空情绪，当然还是来自于对房地产市场的担忧。

从加拿大银行业大空头的逻辑来看：认为加拿大房地产市场可能会面临价格调整。如果房价出现了拐点，那么溢出效应可能会影响到加拿大的金融体系。商品价格持续低迷也打击了加拿大的就业市场，外界对加拿大有1.4万亿的房地产抵押贷款（超过90%的市场份额来源于六大商业银行）的偿还能力产生了担忧。

在美国人眼睛里，加拿大版的次贷危机眼看就要来了。

加拿大房价过去几年平均每年的涨幅都维持在两位数，房价这种涨法，使得加拿大人的人均负债水平已经接近了168%。按照加拿大央行的数据，加拿大还有72万个家庭的负债水平早已超出了350%。

基于以上的种种原因，加拿大银行业务的做空头寸创造出了10年来的最高水平。

然而实际情况并非是这样，上图就是加拿大六大银行的指标，从2015年的低点至今涨势如虹！

今年一月份RRSP投资季，我在加拿大道明银行的基金经理会议上问到这个问题，TD的分析师就表示，家庭总体债务的比例占据资产总额的比例，跟美国次贷危机前夕（零首付，不查入记录）那样“宽松”的信贷政策没有可比性。

另外，加拿大银行业的一级资本充足率平均在10%以上，完全符合巴塞尔协议三的资本缓冲要求。

从加拿大银行股近一年的表现，也从另外一个角度印证了加拿大银行的稳健，加拿大房地产稳如泰山，加拿大六大银行的ETF从去年同期到现在增长了13.65%，相反美国的银行股增长的幅度却只有2.7%，这样的表现令美银美林的策略师大跌眼镜。

因此，加拿大房地产的价格，加拿大银行股的增长，都给那些看空加拿大房地产市场的大空头迎头一击！总之，加拿大房地产很行，加拿大银行很行，动动我试试？