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中国房地产将有重磅大事
新闻频道 - 中国要闻
作者:腾讯   
2015-11-25 10:52

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 导语: 眼看着还有5周多,2015年就将过去,但仍然有一箩筐的大事排着队,等着到来:11月30日,人民币申请纳入SDR一篮子货币将在国际货币基金组织讨论、表决;12月初,一年一度的中央经济工作会议即将召开,这是为明年经济发展定调子的;就在这期间,中国房地产也将有一件大事发生,这就是中央城市工作会议可能会召开。
【时隔37年再召开城市工作会议】
据媒体报道,这是国家时隔37年之后,再次召开“城市工作会议”。上次是1978年,上上次是1963年,上上上次是1962年。

《中国经营报》的报道称,本次中央城市工作会议的议题或将包括城市规划、住房政策、城市人口规模、城市基础设施建设、城市公用事业运营等方面的重要议题。住建部等有关中央部门已经按照职权领域,分别在本领域中搜集材料、汇总议题,供或将召开的全国城市工作会议讨论。

会议将讨论什么?其实11月10日开过一次“中央财经领导小组第十一次会议”,里面相当一部分内容,被媒体认为跟“城市工作会议”相关。自媒体“楼市参考”作者刘晓博在此前的文章中,引述过习主席在会上讲的两段比较重要的话,这次再引述一次:

1、要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。

2、做好城市工作,首先要认识、尊重、顺应城市发展规律,端正城市发展指导思想。要推进农民工市民化,加快提高户籍人口城镇化率。要增强城市宜居性,引导调控城市规模,优化城市空间布局,加强市政基础设施建设,保护历史文化遗产。要改革完善城市规划,改革规划管理体制。要改革城市管理体制,理顺各部门职责分工,提高城市管理水平,落实责任主体。要加强城市安全监管,建立专业化、职业化的救灾救援队伍。

第一段话,已经被充分解读过,被认为是新一轮救市政策出台的强烈信号。但对于第二段话,大家似乎都没有太关注。这里面隐含了几个意思:

第一,城镇化会进一步提速。其中户籍改革将有大动作,以提高“户籍人口城镇化率”。估计除了少数核心城市,绝大多数城市落户限制会放宽。这对于经济繁华地区的房地产,将构成比较大的利好。

第二、“要增强城市宜居性,引导调控城市规模”这两句话意味,国家还是会力求城镇化均衡发展,特大城市人口规模会继续适当控制。但由于城市间发展机遇的不均衡,中国城镇化已经失衡。国家对特大城市设立的户籍门槛,作用日减。

第三,城市建设,特别是地下管网的补课,将会是一大课题。这将增加城市宜居性、抗灾能力,提升城市价值。

第四,城市管理体制可能会有所调整。

此次“城市工作会议”对房地产将构成利好。在“增加城市宜居性”的要求下,“有权力的城市”(直辖市、省会城市、计划单列市)将获得更多利好,城市价值率先得到提升。此外,随着户籍政策适当放开,城市之间必然爆发“人口争夺战”,相当一批城市会出台购房入户的刺激政策。


专家称中国楼市潜在库存或超140亿平,够卖10年。
【楼市潜在库存够卖10年?】
自去年以来,“去库存”取代“控房价”,成为当之无愧的楼市新主题。11月10日,中央财经领导小组第十一次会议提出,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。业内人士指出,房地产政策再次释放调整信号,意味着去库存仍将是重点。然而如何理解库存并测算库存,是评判未来市场和政策走势的第一步。面对房地产库存多少的追问,各方有不用的版本。有专家表示,待售库存加上已批未建库存、在建未售库存,“三大块”待消化库存合计规模大约为140.9亿平方米,10年以上才能消化完毕。

国家统计局日前发布的数据显示,10月末商品房待售面积已增至68632万平方米,同比增长14%,再创历史新高。按照我国人均住房面积35平方米计算,“空置”的住房可供2亿人口居住。

专家指出,国家统计局数据只包括竣工后、未售出的现房,大量已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存并未计算在内。

财经专栏作家李宇嘉表示,常说的楼市“去库存”,指的是待售商品住房建筑面积的消化情况,包括两部分,一是报告期已竣工可供销售,但尚未销售的商品房建筑面积累积值;二是报告期处于施工或新开工状态(半成品)并已经批准预售但尚未销售出去的商品房建筑面积累计值。

专家认为,国家统计局公布的数据低估了待售库存的规模,实际库存规模远远大于披露的数据。

北京市华远地产股份有限公司董事长任志强表示,去年一年库存不仅没有消化掉,反而增加了1800万平方米,现在总的库存量已经达到6.8亿平方米,这种势头还在继续,有可能会超过7亿平方米。

【2万亿大利好砸向楼市!】
11月20日,国务院法制办在其官方网站上公布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》,公开征求意见。根据住建部的说明,以及粗略推算,条例修订后可望陆续释放出大约2万亿以上的资金,以支持中国房地产消费!

我们先看一下,2万亿是怎么推算出来的。

根据住建部提供的数字:截至2015年7月底,全国住房公积金缴存职工1.1亿人,缴存总额8.31万亿元,提取总额4.34万亿元,缴存余额3.97万亿元;累计向2300多万户职工家庭发放个人住房贷款4.75万亿元,贷款余额2.88万亿元。

数字很多,很乱。没关系,你只用记住两个数字:3.97万亿,这是积淀下来的资金;2.88万亿,这是贷款余额。也就是说,全国住房公积金账上趴了3.97-2.88=1.09万亿的闲置资金,贷出去的钱是2.88万亿。


目前全国仅剩下5个城市严守限购令。
【去年46个城市限购 今年仅剩下5个】
近日,山西发文取消商品房购房限制,继甘肃、四川、安徽后,山西成第四个明文取消楼市限购的省份。此外全国46个限购城市中,有41个城市取消或放松限购。随着楼市去库存成为决策关注的重点,未来或将会有更多省份取消楼市限购。

据了解,在目前全国尚未取消限购的北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市中,北京和上海的相关负责人均在近期明确表态,近期不会放松限购政策,此外也有声音称年底前或出台新一轮救市措施。而有开发商则表示,即使不放开限购,他们也有办法去库存。

商品房限购令最早见于2010年4月的“国十条”中,提出商品房限购问题,当时只有北京响应。9月底,决策层再强调房价上涨过快的城市要限购,加之北京带头响应,全国有许多城市加入限购行列。截至2014年7月,中国有46个城市实行限购政策。

但是,几乎是与此同时,很多城市又出现了不同程度松动。2014年6月25日,呼和浩特市第一个宣布取消限购,拉开了各地楼市限购松绑序幕。截至目前,全国仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市在执行限购政策。随着刺激楼市力度的加大,放松限购力度也随之加大,最终大部分城市完全退出。

山西昨日公布取消限购后,很多网友第一反应是,山西限购了吗?这说明很多城市对限购都执行着不明不暗的暧昧政策。截至目前,全国仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚五地仍在执行限购政策。

值得关注的是,二三线城市取消限购让许多人对一线城市取消限购心存无线遐想与期待。但时至今日,这四个一线城市一直无松动迹象。今年以来,一线城市楼市出现回暖,也就不具备放开限购的条件。而且一线城市对人才的吸引力仍存在,住房供应还吃紧,房价仍坚挺。


近一年来,关于我国一线城市北京、上海、深圳“地王”频现、房价飙升、豪宅扎堆入市等新闻不断曝出。北京、上海、深圳楼市已迈入豪宅时代。我国香港二手房平均每平方米要卖10万港元,内地一线城市房价,已在逐步追撵香港的路上。
【任志强:今年不买房就再等30年】
在11月17日-19日举办的《财经》年会上,任志强表示,按照国际惯例,一个城市必须有一定的库存,一般有10%的富裕量。如果一个城市没有6—8个月的库存,民众想买房子的时候发现没了,很容易造成恐慌。而政府之所以要急于消化库存,就是因为没有投资GDP就掉下来了。

至于消化库存的办法,任志强认为需要放开政策,不限制购买第三套住房。“其实,还有一部分潜在的住房需求有待激发,就是全面放开二孩后,也许有很多人愿意买房子,短期之内可能还会微涨。但如果再过一段时间二孩政策还不落地,要解决库存就会变得很难”,任志强说。

多次降息降准、公积金异地贷款、首套房最低首付比例下调……今年,楼市利好政策频出。在这样的情况下,有人在想也许房价还会降,犹豫要不要再等等。

对此,任志强在一次讨论会上,狠狠地给犹豫不决的人泼了一盆冷水:“只要经济是增长的,房地产肯定在持续增长,2015年的房价还将继续上涨!若今年不买房,那就再等30年吧!”

任志强的逻辑是,中国经济不存在下行通道的问题,即便是台阶调整,也不是下行通道,所以房地产也不会是下行通道。如果投资继续增长,政府保底,老百姓为什么不敢买房?对于老百姓什么时候买房子最合适的问题,任志强说,这是最傻的问题,只要有钱,什么时候买都行。

 

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