“远东第一监狱”被认为是“功能孤岛”

 英国人1903年修建、被称为“死亡之城”的上海提篮桥监狱，是中国仍在使用的历史最悠久的监狱。但它似乎真的将与上海市民告别了。

2020年，上海人口将猛增至3000万，而这个位于闹市区的监狱却占据了宝贵的土地，成为了城市改造和发展的“绊脚石”。根据官方消息，在迎来首名囚犯的110年后，上海提篮桥监狱已经确定将被关闭。

“不仅仅是提篮桥监狱，提篮桥周边区域也在北外滩发展的规划中。” 同济大学建筑与城市规划学院教授、博士生导师阮仪三曾于2005年制作《提篮桥历史文化风貌区保护与整治修建性详规》，该《详规》隶属于上海市城市规划管理局专门组织的“保护规划”课题组，由上海市城市规划管理局景观处牵头，并于同年经上海市政府批复同意，而阮仪三也向时代周报记者证实将参与改造规划会议。“我们会保留值得保留的部分，但城市改造和发展是不可避免的趋势。”

“远东第一监狱”提篮桥，已经到了为上海北外滩区域发展让路的时刻。

“功能孤岛”

在北外滩开发的周边大环境下，包括提篮桥监狱在内的整个提篮桥历史风貌区，斑驳的墙壁、破败不堪的里弄，已经与周边大规模的建设“格格不入”。矛盾的是其地理位置—距离上海最负盛名的外滩仅两公里左右，浦东的高楼大厦也依稀可见，通过新建路隧道陆家嘴的繁华近在咫尺—这里是上海市的市中心，但却是市中心一处被人遗忘的角落。

与上海提篮桥监狱的西侧一墙之隔，一座三层高的居民楼，独栋成院。在靠近监狱一侧的院墙上，有个一米多宽的铁门，也是这栋居民楼唯一的出入口。

“这栋居民楼年岁可久了，是英国人在修建监狱时，一起盖起来的，很早以前是英国人的监狱宿舍。”年近70岁的赵东黎老人在铁门旁边摆了一个报摊，他是这栋居民楼的老住户之一。这位曾经的国营企业工人，退休后按月领退休金，再加上现在经营的报摊，吃穿并没有太多顾虑，让他满肚子苦水的是居住条件。

“一家五口人，都挤在不足100平米的房子里，稍微有点钱的本地住户都在其他地方买了房子搬出去了。” 赵东黎老人说，自己所住这栋三层居民楼中，目前还住着十多户居民，几乎每户人均面积都不足20平方米。楼道内光线很暗，斑驳的墙皮用手一碰就脱落，各家各户的厨具堆满了狭窄的过道、走廊。“为了省地方，孩子住的床都是上下铺，吃饭的桌子都能折叠。”

赵东黎老人所在的居民楼，是提篮桥监狱周边的居民生活条件的普遍反映。而除却居民生活条件的“局促”，提篮桥监狱周边沿街的商业档次也普遍较低。根据时代周报记者的观察，一些短期租用的小餐馆、修理店、零售店、服饰店、小旅社、音像店布满了大部分的沿街建筑，而在提篮桥监狱背面一侧，零零散散的摊贩沿街摆起了瓷器摊，大大小小的花瓶、陶盆摆了一地。

与之形成鲜明对比的，是不远处的东大名路上正在如火如荼建设的浦江国际金融广场、绿地浦创商务大厦，以及基本落成尚未投入使用的白金湾广场—悦榕庄超五星精品酒店、浦西第一豪宅、上海第三代写字楼、奢侈品中心、私人游艇码头、5A甲级标准，种种字眼让毗邻而居的提篮桥们“相形见绌”。

实际上，根据2009年获批的《北外滩社区控制性详细规划》，提篮桥监狱及其周边建筑原本也应该拥有与浦江国际金融广场、白金湾广场所处地块一样的“繁华”命运。根据《规划》，“提篮桥监狱所在地块纳入城市更新和功能置换，将置换为商业、文化和商办综合体”。

而近几年来，提篮桥作为“功能孤岛”、一定意义上的“北外滩发展绊脚石”的角色，也引发了上海市人大、政协的多次提案。

2011年底，虹口区政协主席管维镛，联合许虎清、卑根源、毛佳樑等上海市政协委员，以多种形式提出了关于提篮桥监狱功能转换的想法。

而在2012年年初，管维镛、缪晓宝、韩生、郭翔、施建华、方怀瑾等多名委员再一次联名提交《关于上海市提篮桥监狱现址使用功能调整的建议》的提案。

他们重申，当前北外滩作为上海国际航运中心和国际金融中心核心功能“双重承载区”建设步伐大大加快，已有近3000家航运服务类企业入驻北外滩。同时，该地区旧区改造工作也在不断加快。提篮桥监狱的功能调整如不尽早启动，那么其作为北外滩地区的“功能孤岛”，将“严重制约北外滩地区功能的整体提升，影响地区整体形象和投资发展环境”。

而且“监狱设施陈旧，关押条件和功能布局已不符合国家有关部委的规定要求”，建议“搬走”监狱，对现址功能进行调整。这几名委员中，缪晓宝委员现任上海市司法局党委书记、局长、市监狱管理局第一政委。

同年上海“两会”期间，吕勇明、潘鑫军、姚东宁等部分市人大代表向上海市人大递交一份关于提篮桥监狱搬迁的书面意见，建议有关部门从城市的长远发展和监狱管理事业健康可持续发展角度，突破瓶颈，将“功能孤岛”尽快“腾笼换鸟”，从中心城区迁移。其中曾任百联集团总裁的吕勇明，时任上海市国有资产监督管理委员会副主任。

“巨大的成本代价”

不过，一边是上海市各界政要迫切开发的心愿，提篮桥居民期待动迁远离拥挤、破乱不堪生活的诉求，一边却是提篮桥区域特殊的建筑条件，导致其一直无人问津、最终成为“鸡肋”的现实。

“目前遗留下来的旧改地块，多属难啃的‘骨头’，不仅人口密度、房屋密度大，而且市场运作效应差，资金平衡困难。在房价上涨的背景下，实际补偿大大超过原房屋价值，拆迁成本难以控制。”上海市虹口区房管局的一位不愿具名的人员一语道破“天机”。

该人士的这一说法，与联合国科教文组织亚太地区世界遗产培训和研究中心主任张艳华博士在提篮桥历史风貌保护区所做调研结果基本吻合。自从上世纪90年代上海开展大规模危棚简屋改造以来，提篮桥时至今日迟迟没有进入旧城改造的范围，“巨大的成本代价”是最重要原因。

“上海新天地的开发就投入了比新建建筑大得多的成本，瑞安集团保留并修复了石库门建筑的外皮，使用的是对建筑墙体注入了一种特殊的药水。如果提篮桥监狱参考新天地的模式，仅监狱内部建筑的开发成本，就会相当巨大。再加上附近人口密度、房屋密度的因素，动迁费用也会不菲。”上述房管局人士披露。

而相应的连锁反应，是提篮桥历史文化风貌区中的房地产开发项目的投资回收期将长于一般的房地产项目。

学者王仁涛、张艳华曾在2004年针对提篮桥历史文化风貌保护区的房地产项目作出经济评价。评价对象为《提篮桥历史文化风貌区保护与整治修建性详规》中划分的31 个地块—除16 个地块上原为优秀建筑、寺庙、小学、宾馆等不涉及改变用途外, 其余15 个地块将进行保护、新建, 其中6 个新建地块将进行开发, 9个保护地块的建筑将改变用途进行经营。.

根据当时的各项数据，结合成本法、市场比较法、假设开发法等多种评估方法，王、张二人的研究披露，按出租模式计算, 提篮桥历史文化风貌区内经济评价所测算地块总开发成本费用为36. 2 亿元, 10 年、15 年、2 0 年经营期收益为24 亿元、40. 1 亿元、59. 6 亿元, 投资收益率分别为- 33%、1 0. 8%、64. 6%, 到第14 年经营期开发成本费用与收益大体平衡。

而按租售模式计算, 风貌区内经济评价所测算地块总开发成本费用为36.2亿元，10年、15年、20年经营期收益为33.5亿元、44. 4亿元、57.6亿元, 投资收益率分别为- 7%、22.7%、59.1%, 到第12年经营期开发成本费用与收益大体平衡。

尽管因时间因素，各项数据均有一定程度上浮，但王仁涛、张艳华研究中所得出的一般结论却依然有参考价值：“历史文化风貌区中的房地产开发项目的投资回收期长于一般的房地产项目。一般的房产项目正常的回收期是5-7年, 而本风貌区的回收期按出租和租售模式的计算分别是14年及12年。”

关键还看“容积率”

“关键还是要看容积率定多少。历史风貌保护区许多建筑无法拆一定程度上是没法改变的事实，但是往上加多少东西还是灵活的。”一位从事房地产投资的业内人士向时代周报记者分析，如今确定要开发的提篮桥监狱及其周边区域，最终容积率的高低是吸引投资的关键。

什么是容积率？容积率就是总建筑面积与用地面积的比率。简单地说，1万平方米土地造1万平方米建筑，容积率就是1，造2万平方米建筑，容积率就是2。对于发展商来说，容积率是决定利润多寡的重要因素，也是补偿成本投入巨大的关键手段。

而针对提篮桥历史文化风貌区开发的特殊性，早在2005年阮仪三教授牵头所做规划中，也对“容积率”问题作出了建议。

“由于提篮桥保护规划涉及项目的实施，区政府和投资商对项目的可操作性都非常关注。提篮桥风貌区保护规划中还附带了一个研究地块，其中允许建造两幢高层建筑，作为对投资商在风貌区内部保护和修缮历史建筑的容积率补偿，另外，在建设控制范围内处于城市设计的考虑，允许在原先几栋独立的高层建筑之间加建一幢40米的高层。规划建议在风貌区外围设置相应的‘容积率补偿区’，或采取其他可行的经济激励政策，激发投资商投资保护的积极性。”

不过，上述地产投资人士认为，阮仪三教授的“容积率补偿”建议“相对保守”。“实际上，阮教授的建议更多是站在历史建筑保护的角度，但从投资者的角度当然更注重利益。最终有关部门对容积率的决策，就看建筑保护和商业利益的博弈了。此外，政府部门或许也会做一定程度的经济补偿。像新天地的项目，上海政府就主动出资3亿元。”

“当然，提篮桥监狱建筑群具有明显历史文化遗产价值，所以它的升值潜力明显高于其他房地产项目也是值得考虑的一点。”上述地产投资人士分析。

时代周报记者也在阮仪三教授处得到证实，与他早年所做的规划“监狱内建筑全部保留”不同，“提篮桥监狱将关闭并得到完整保护是事实。但即便是监狱中，还在使用的许多建筑物以后将会作些必要的调整，还有一些不协调的建筑将会拆除。”

“各方尚未达成共识”

“百年提篮桥监狱将搬迁”的消息在近日经由外媒报道后，在国内舆论界引起轩然大波。但当媒体向上海市监狱管理局求证时，获得的却是“目前提篮桥监狱并未接到要搬迁的通知，监狱各项工作仍在有序开展中”中的答复。根据现有资料披露，今年3月5日提篮桥监狱才启用一栋刚修缮好的监舍大楼，并顺利完成罪犯回迁移押工作。

“目前的关键在于，上海市司法局最终还没批复。”同济大学阮仪三教授向时代周报记者独家披露，上海市市规土局今年5月针对提篮桥监狱搬迁提案作出的答复称，关于搬迁工作，市监狱管理局提出新建2所中型监狱，总建筑面积16万平方米，并建议将监狱选址在上海监管场所相对集中的浦东周浦地区或青浦青东地区，“但各方尚未达成共识”。

“提篮桥监狱及其周边地区地价升值的考虑，我相信对上海市监狱管理局自然会作出一定程度的经济补偿。但新建监狱建设标准、布局选址、监狱规模、押犯结构、警戒等级、安全守卫及建设规划等方面也是监狱管理局方面考虑的问题。”

阮仪三教授曾因牵头执行《提篮桥历史文化风貌区保护与整治修建性详规》而进入提篮桥监狱内部参观，作为建筑学家，提篮桥监狱内部的建筑特性让其“兴趣盎然”。

“提篮桥监狱是中国最好的监狱，从来没有逃跑过一个犯人。因为监舍的设计呈十字形，任何人在监舍中走动都需要经过中间交叉的那个点，所以只要在中间交叉点安排警戒力量，没有人可以逃脱。这是上海市监狱管理局的骄傲啊。”阮教授说，新建监狱能否维持“中国最好的监狱”的业绩也是值得研究的关键之一。

不过，上海市规土局目前已经在专报中明确了搬迁的必要性，市房管局、市文物局也表示支持监狱按照“保护为主、合理利用”等方针调整现有功能。

而根据虹口区预想，作为提篮桥历史风貌保护区内最大的优秀历史建筑和文物保护单位，监狱功能调整将与邻近的摩西会堂、舟山路-霍山路历史文化街区等形成呼应；与轨道交通12号线提篮桥站点、海门路55号等周边地块联动，打造集高品质商、居、办、文、旅、交通于一体的大型综合性区域。

除却目前已经披露的以抗战文化、犹太文化、红色文化等经典文化元素为主题的博物馆和以监狱文化为主题的法制教育基地外，阮仪三教授也透露，利用监舍的私密性特点，将监狱局部改造成钻石等高端产品的设计、检测、展示场所；或参照英国牛津堡监狱改造等成功案例，局部改造成以文化交流和体验为主题的概念酒店，也在预设想法之内。

提篮桥监狱百年风云

提篮桥监狱位于上海市虹口区长阳路147号，占地约4公顷，建筑面积4万平方米。

提篮桥监狱始建于1901年，1903年5月启用。后经改、扩建，到1935年形成现有的布局和规模。

1949年5月

上海解放。提篮桥监狱1949年5月始称“上海市人民法院监狱”，1951年8月改名为“上海市监狱”，1995年5月改为现名。

2005年

上海市政府批准《提篮桥历史文化风貌区保护规划》，提篮桥监狱内所有建筑都为第二批优秀历史建筑。

2009年

《北外滩社区控制性详细规划》获批，提篮桥监狱所在地块明确纳入城市更新和功能置换，将置换为商业、文化和商办综合体。

2012年初

上海市规土局组织进行了提篮桥监狱功能置换专题研究。

2013年5月

提篮桥监狱早期建筑入选“第七批全国重点文物保护单位”。