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IMF∶加国必须压抑房价
地产理财 - 楼市动态
作者:世界日报   
2014-10-08 09:49

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 IMF认为,加国房价超过基本价值,必须采取更严厉措施打压。

国际货币基金组织(IMF)发表全球经济报告,其中提到加拿大的房价过高问题,认为加国必须采取更严厉的措施压抑房价。

IMF在7日公布的「世界经济展望」(World Economic Outlook)指出,「高比率的家庭债务以及持续过高的房价,一直是加国国内经济最脆弱之处。」「这些危机必须继续警惕,甚至可能要加大力度采取压抑措施。」

报告指出,加国房价较「基本价值」高出了10%,「必须继续密切监察房市危机」。

联邦财政部长奥利弗上周曾表示,他看不到加国房市有泡沫,又说过去采取的措施已经有效压抑升势过急的房价。对於早前IMF要求限制官方「加拿大房贷暨房屋公司」(CMHC)在房市所扮演的角色,以减缓纳税人的风险,奥利弗回应表示,未来任何措施他都会循序渐进。

另外,IMF指出加拿大在2015年的经济表现会是「较平衡的增长」,主要是估计加国的出口及商业投资都会增长。

IMF又预测加国的今年的GDP增长是2.3%,而明年则为2.4%,均较今年7月经济展望时的预测轻微上调0.1个百分点,可说是无大变动。至於加元疲弱以及美国的强劲需求,加拿大明年的出口将会有所增加。

对於加拿大央行维持1%的低利率,IMF认为「采取适应经济环境的货币政策是恰当的」,原因是加拿大通货膨胀温和,经济仍然保持宽松。

报告预测加国明年通膨率为2%,符合央行的预期。

全球经济预测 今明两年下修

IMF以欧元区经济持续疲弱及主要新兴市场增长减速为由,下修今、明两年全球经济增长预测,并警告地缘政治紧张升高和金融市场回档修正将带来风险。美股因此暴跌,道琼工业指数出现7月底来最大跌幅,惨跌272.52点,也几乎吐光今年涨幅。

报告预测,今年全球经济将增长3.3%,不如7月预测的3.4%,明年经济增长率预测则从4%下修到3.8%。这是IMF今年来第三次调降。

IMF将全球最大经济体美国今年增长预测调升0.5个百分点至2.2%,但将欧元区今年增长预测从1.1%大幅调降至0.8%,明年预测值从1.5%下修至1.3%。IMF警告,欧元区的经济复苏「既缓慢又短暂」,债务危机的馀波持续带来挑战。

IMF说,全球经济今年面临的风险升高,这些风险来自俄罗斯和乌克兰危机、中东冲突及伊波拉疫情。

大温房价飙 该不该买?

大温中产阶级的收入减少,房价飙升,高房价或成经济绊脚石。

大温房价飙升已经成了不争的事实,现在的问题是∶还要不要在大温买房?

根据统计,大温地区年龄在25至55岁之间、拥有学士学位的中产阶层,年收入比渥太华及卡加利足足少了2万元。

退回到1990年,大温房价在北美主要城市中尚处中等水平,平均约30万元左右。虽然比卡加利、西雅图、波特兰等城市贵,但相对多伦多、洛杉矶、圣地牙哥、旧金山、纽约以及檀香山等城市还是要便宜很多。

与此同时,大温居民当时的年收入虽然不算加国最高,但也并不逊色,与卡加利、多伦多相近,比爱民顿、哈利法克斯以及除了华盛顿首府之外的所有美国城市都要高。

然而到2011年,温哥华在统计图上的位置出现了剧烈而神奇的变化。中产家庭的年收入相比1990年不增反减。2011年,卡加利成为加国平均收入最高的城市,爱民顿和渥太华紧跟其後。多伦多虽然是小幅增加,也甩开大温一大步。

收入虽然落後了,大温的房价远远领先其他加拿大城市,连美国的城市都被远抛在後。唯一一个房价胜出大温的美国城市——旧金山,2011年的平均年收入比温哥华高出1万元。

太阳报专栏作家麦克马丁(Pete McMartin)认为,高房价已经大幅影响城市的经济结构,不光是普通受薪族买不起房子,也使得想在这里开办分公司的企业望而却步,唯一受益的是炒房族。

高房价如今也成了大温市府们想管也管不了的经济绊脚石,同时,它也成了社会热点问题,消解了对其他更重要的社会问题的关注。麦克马丁认为,根据目前的移民人数,要作出真正有意义的改变,需要联邦和省府的协力,这绝不仅仅是市府层面能解决的问题。

温西空屋多 影响商业活动?

有商户指温西空屋多,已冲击当地小型商户的生计。图为温西一户荒废独立屋。(取材自BEHOV网站)

温哥华西区寸土寸金,早前有社区组织声称温西许多豪宅根本无人居住,买家旨在炒作,甚至任由荒废。最近又有温西商户加入指责行列,表示该区空户多,冲击了商业活动,让许多小型商户经营不下去,纷纷关门大吉。甚至地产经纪指一些挂牌招租的店铺乏人问津。

都市规画学者瓦奇默斯(David Wachsmuth)表示,如果区内许多物业都闲置,且转手炒作频繁,那社区内问题将逐步出现。他说空户太多不利社区,尤其是商业,如果没有人流,小商店实难维持生计。

他认为像温哥华这样的大都会,却任由空屋问题恶化,实在是堕落。而空屋问题主要是投机炒作,将住房视为商品,却不管社区的适居性。

尽管今年是市选年,但到目前为止,只有绿党(Green)与进步选民联盟(COPE)将空屋设定为选战议题,执政的伟景温哥华(Vision Vancouver)与无党派协会(NPA)均未提出因应方案。

瓦奇默斯认为要改善空屋问题并不难,只要增加空屋业主的成本即可,此举不仅可有效降低空屋率,且增加市府收益,这是双赢政策。

例如美国圣地牙哥每90天对空屋开出罚单;波特兰也每季检视屋主的开销,确保房子有人居住;温尼辟屋主申请空屋许可时必须保持屋内清洁及房屋状况良好,且每次申请时费用将逐次调高;洛杉矶则建立一套互动式的空屋资料库。

他认为温市可仿效这些做法,改善市内空屋问题,避免对社区与小型商业的冲击日益严重。

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温市空屋问题 复杂难解

网站罗列出不少被空置的房屋。

一个温哥华网站罗列出周围众多被空置的房屋,引发热议。但有评论认为,要监管空置房屋问题并非易事。

一个名为「温哥华漂亮的空屋」(Beautiful Empty Houses of Vancouver,BEHOV)的网站,早前因刊登了温西一系列旧屋照片吸引不少民众注意及议论。

温哥华太阳报专栏作家傅蕾莉(Shelley Fralic)认为,网站中提及的多数空置房屋,之所以引起了民众的强烈不满,主要是市府对解决空屋问题毫无作为。

她说,令人对空屋问题不满的因素,源於本地高企的房价让本地人难以负担,并且缺少足够的出租单位。而现在温哥华房市越来越受到亚洲投资者的青睐,但本地对海外人士购物的管理规管条例也不如澳洲严格。

傅蕾莉表示,市府虽然规定屋主要对房子展开维护,清理垃圾和老鼠,但没有明文规定不能空置。但如果要采取监管措施,又该谁将去检查和判定房子是否真的被弃用?

文章指出,有候鸟型家庭常常海外居住半年,再回温哥华半年,或是屋主举家长途旅游,这些人是否要被处以罚款?或是交付「空屋」税?

BEHOV建议和鼓励民众「强占」,如同游民在奥本海默公园(Oppenheimer Park)扎营一样,认为只要足够多的人占据,市府才会采取措施,但傅蕾莉对此不以为然。

她指出,解决空屋问题相当复杂,而「强占」定非一个解决方法。

大温居民 逾半宁住宜步行社区

卑诗大学一份报告显示,超过半数受访大温民众宁愿放弃住较大的房子的机会,选择在适宜步行的社区住小单位住宅。

该项研究由卑大社区规画学院及人口和公共卫生学院联手展开,共访问1223名大温地区居民,结果证实一项都市规画专家的论点;拥有对市民步行友善的社区规画和环境,与提升民众的健康生活有关联


研究发现,多达52%受访大温民众强烈表示,宁可住在一个房屋面积较小,但离工作地点、学校或其他日常必须去的地方仅5公里范围的街坊社区。

更有趣的是,事实上三分之二受访者称,他们现在居住的社区非常适宜步行,与工作或上学的地方相当接近、易於连系。

研究又发现,三分之二的都市区居民和40%市郊民众强烈地想要住在容易行走到商店、超市和食肆的地方,另一方面只有不到10%都会居民和约20%郊区民众,比较偏向选择在倚赖私家车当通行工具的社区定居。

 

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